Le distorsioni nel mercato immobiliare non finiscono con l'interventismo pervasivo del sistema bancario centrale, almeno non in Europa, che invece è diretta inesorabilmente verso una deriva sempre più marcata di comando/controllo. Inutile sottolineare un punto importante: la catena del valore in Europa è defunta. L'unico modo che ha di sopravvivere questo derivato di sovietica memoria è quello di tassare, saccheggiare e parassitare. L'irrigidimento dell'innovazione, la punizione della creatività e l'azzoppamento dell'imprenditoria sono tutti segnali che il continente europeo ha vissuto ben oltre le sue possibilità fino a oggi e adesso è arrivato il momento di pagare. E sta pagando con i capitali finanziari che se ne volano negli Stati Uniti e con l'energia a basso costo che se ne vola in Asia. In tal contesto l'UE si sta subordinando sempre di più alla Cina nel tentativo di resistere al contrattacco statunitense sui mercati dell'eurodollaro. Perché? Perché il grande scontro/confronto del secolo sarà tra Cina e Stati Uniti, mentre la deriva comunista dell'Europa non può far altro che essere affine a un Paese post-comunista. Senza contare che ormai è palese come la strategia UE/WEF per tornare ad avere un briciolo di crescita economica è quella di devastare/saccheggiare il tessuto socioeconomico europeo. Dopo che si rade tutto al suolo è inevitabile tornare ad avere un frammento di balzo economico (così come accaduto con la Cina dopo il 1979). E qui torniamo alla questione immobili. In Italia è particolarmente sentita, visto che la bolla immobiliare è stata temporaneamente reflazionata attraverso lo stimolo fiscale del cosiddetto "superbonus". Inutile ricordare come questo fosse in realtà uno stimolo una tantum per raggiungere due obiettivi: fornire sollievo fiscale ai grandi clientes e intrappolare i polli che hanno abboccato al prodotto civetta. Perché poi, questi polli, dovranno essere macellati e lo strumento per farlo è la cosiddetta agenda "green". Ecco che quindi arrivano nuove regole riguardanti la concessione di mutui, i quali potranno essere erogati solo a patto che la casa che si vuole acquistare sia abbastanza "green". Lo scopo reale di queste norme è scoraggiare il possesso e costringere a vendere a soggetti istituzionali per mancanza di alternative.
____________________________________________________________________________________
In che modo il Congresso dovrebbe valutare la cronistoria della Federal Reserve come investitore in titoli immobiliari garantiti da ipoteca (MBS)? Con un voto negativo.
L'interventismo della FED, in particolar modo durante la crisi sanitaria, nei mercati dei mutui ha alimentato la seconda bolla immobiliare del XXI secolo. La bolla è scoppiata quando la FED ha smesso di acquistare MBS e ha rialzato i tassi per combattere l'inflazione. Mentre il tempo ci dirà se i recenti aumenti dei prezzi delle case s'invertiranno, la fine della bolla è già costata alla FED oltre $400 miliardi di perdite sui suoi investimenti MBS.
Dal 1913 al 2008 la FED non ha mai posseduto titoli garantiti da ipoteca. Sebbene le sue decisioni di politica monetaria abbiano avuto un impatto sulle condizioni dei mercati immobiliare e ipotecario, lo hanno fatto indirettamente attraverso l'influenza che gli acquisti e le vendite di titoli del Tesoro statunitensi hanno avuto sui tassi d'interesse.
In una risposta "temporanea" alla crisi finanziaria del 2008, la FED ha iniziato a intervenire direttamente nel mercato dei mutui. Attraverso una serie di acquisti di MBS, il portafoglio di tali asset è passato da $0 a $1.770 miliardi nell'agosto 2017. La FED ha successivamente modificato la sua linea di politica e ridotto lentamente le sue partecipazioni in MBS: a marzo 2020 deteneva circa $1.400 miliardi in MBS.
Quando la crisi sanitaria ha colpito nel marzo 2020, la FED ha deciso di ripristinare il suo piano di salvataggio del 2008: ha ripreso ad acquistare MBS, buoni del Tesoro USA e obbligazioni. Quando ha interrotto i suoi acquisti nella primavera del 2022, possedeva $2.700 miliardi in MBS. La FED era diventata il più grande investitore in MBS al mondo. Entro la primavera del 2022 possedeva quasi il 22% di tutti i mutui residenziali di quelle famiglie statunitensi i cui componenti andavano da 1 a 4. Entro settembre dello stesso anno, data dell'ultimo bilancio consolidato trimestrale disponibile, la FED aveva perso $438 miliardi sui suoi investimenti MBS. Queste perdite aumenteranno se la lotta per contenere l'inflazione richiederà tassi d'interesse ancora più elevati.
Poiché la maggior parte degli acquirenti prende in prestito l'80% o più del prezzo di acquisto di una casa, i prezzi delle case sono sensibili al livello dei tassi d'interesse ipotecari. Tassi ipotecari bassi aumentano il bacino di potenziali acquirenti, stimolando la domanda per gli immobili. Se lo stimolo dei tassi d'interesse è eccessivo, l'eccesso di domanda spingerà verso l'alto i prezzi delle case. Alti tassi d'interesse ipotecari hanno l'effetto opposto: smorzano la domanda, dissipano la pressione al rialzo sui prezzi delle case e, in alcuni casi, portano a un calo dei prezzi delle case.
Come prevedibile, i massicci acquisti di MBS da parte della FED hanno coinciso con ampie cali dei tassi d'interesse sui mutui. Durante la campagna di acquisto di MBS degli ultimi tre anni, il tasso d'interesse ipotecario medio nazionale a 30 anni è sceso a un minimo del 2,65% nel gennaio del 2021. Oggi, con la campagna di rialzo dei tassi per combattere l'inflazione, i tassi d'interesse dei mutui a 30 anni sono in bilico intorno al 7%. Questa modifica del solo tasso d'interesse dei mutui farebbe aumentare del 65% i pagamenti mensili del capitale e degli interessi su un mutuo ipotecario della stessa entità.
Com'era prevedibile, il calo dei tassi d'interesse sui mutui ha stimolato la domanda per gli immobili e ha spinto al rialzo i prezzi delle abitazioni. Le statistiche ufficiali riportano che, da gennaio 2018 a questo gennaio, il prezzo medio delle nuove case negli Stati Uniti è passato da $331.800 a $467.700, con un aumento del 41%. È interessante notare che da gennaio 2018 a marzo 2020, prima che la FED rinnovasse i suoi acquisti di MBS, il prezzo medio di una nuova casa era sceso a $322.600. Da aprile in poi, il prezzo medio nazionale delle case è aumentato costantemente, raggiungendo un picco di $468.700 entro la fine di giugno 2022.
Nel 2018 l'acquisto di una nuova casa a prezzo medio e il tasso ipotecario medio a 30 anni del 3,95%, richiedeva $1.259 in pagamenti mensili di capitale e interessi. A gennaio di quest'anno l'acquisto della stessa casa a un prezzo medio di $467.700 richiedeva pagamenti mensili di $2.360 dato il tasso del 6,48% su un mutuo di 30 anni. In soli 5 anni, a causa dell'inflazione dei prezzi delle case e dei tassi d'interesse ipotecari più elevati, il pagamento mensile del capitale e degli interessi necessari per acquistare una nuova casa a un prezzo medio è aumentato dell'87%!
L'incursione della FED nel mercato degli MBS avrà un impatto duraturo sui mercati immobiliari. Non solo la domanda di case è stata attenuata dall'inflazione dei prezzi delle case e dai tassi ipotecari al 7%, ma gli attuali proprietari di case con tassi d'interesse ipotecari favorevoli sono riluttanti a vendere, riducendo l'inventario delle case disponibili per la vendita in un mercato che è già affamato di annunci. Questo equilibrio sfavorevole si riflette chiaramente nell'indice di accessibilità degli immobili della National Association of Realtors, il quale è sceso da un massimo ciclico di 180 nel luglio 2021, a letture recenti inferiori a 100, indicando difficoltà di accessibilità che non si vedevano dagli anni '80.
La fine degli acquisti di MBS da parte della FED e l'aumento dei tassi ufficiali hanno posto fine alla bolla immobiliare. Mentre i prezzi delle case stanno mostrando cali in alcune aree, i prezzi in altre aree rimangono elevati a causa di scorte storicamente basse di case in vendita e mercati del lavoro forti.
Qualsiasi revisione realistica dell'impatto dell'esperimento della Federal Reserve con gli MBS non potrebbe far altro che concludere che essa dovrebbe smettere di acquistare tali titoli. La sua decisione di investire migliaia di miliardi di dollari in MBS ha contribuito a spingere il costo degli immobili oltre la portata di molti. Altri si ritroveranno rinchiusi in case che non possono permettersi di vendere a causa dei tassi artificialmente bassi sui loro mutui attuali.
Da entrambi i punti di vista, l'esperimento della FED ha stravolto i mercati immobiliari e le è costato oltre $400 miliardi di perdite sugli MBS. È difficile vedere come questo esperimento meriti qualcosa di diverso da un voto negativo.
[*] traduzione di Francesco Simoncelli: https://www.francescosimoncelli.com/
Supporta Francesco Simoncelli's Freedonia lasciando una “mancia” in satoshi di bitcoin scannerizzando il QR seguente.
 |
| https://opentip.io/freedonia |
Nessun commento:
Posta un commento