La seconda bolla immobiliare del ventunesimo secolo è scoppiata

 

 

di Alex J. Pollock

Il XXI secolo, a soli 23 anni, ha già avuto due gigantesche bolle immobiliari internazionali. È una cosa che mette in dubbio il fatto che stiamo diventando più intelligenti con l'esperienza.

Tra i Paesi coinvolti nella seconda bolla, sia gli Stati Uniti che il Canada hanno partecipato all'ultima e rampante inflazione dei prezzi delle case. I prezzi questa volta hanno raggiunto livelli molto più alti rispetto a quelli dell'ultima bolla. Negli Stati Uniti a metà del 2022 l'indice nazionale dei prezzi delle abitazioni S&P/Case-Shiller era salito al 67% rispetto al picco della bolla del 2006 (130% rispetto al minimo del 2012). In Canada l'indice Teranet-National Bank House Price è salito al 143% rispetto al picco del 2008 (168% rispetto al minimo del 2009). Ciò che la Federal Reserve e la Bank of Canada hanno ottenuto con le loro politiche di tassi d'interesse artificialmente bassi sono stati prezzi delle case insostenibili non appena i tassi d'interesse dei mutui sarebbero tornati a livelli più normali. Per un certo numero di anni ci siamo chiesti: quando mai accadrà? Adesso lo sappiamo: nel 2022.

Alla fine del 2022, con i tassi d'interesse dei mutui più alti, le bolle immobiliari si stanno sgonfiando e i prezzi delle case stanno scendendo a livello nazionale sia negli Stati Uniti che in Canada. Siamo diretti verso l'ennesimo calo dei prezzi delle case dopo l'ennesimo boom.

Com'è possibile che ci siamo ritrovati coinvolti in un'altra bolla immobiliare così presto? Sono passati solo dieci anni dal 2012, l'anno in cui i prezzi delle case hanno smesso di scendere negli Stati Uniti e hanno formato il punto più basso del doloroso crollo che aveva seguito la precedente bolla del 1999-2006. Gli esperti affermavano che i prezzi delle case negli Stati Uniti sarebbero scesi su base regionale, com'è successo numerose volte, ma che non era possibile che sarebbero scesi su base nazionale in un'economia così ampia e diversificata. Quella teoria non avrebbe potuto essere più errata e i prezzi medi nazionali delle case sono scesi del 27%. Nel 2022 la teoria si è nuovamente dimostrata errata, ma quanto sarà grande la discesa questa volta non è noto.

Possiamo seguire la seguente lezione, però: quando un gran numero di persone crede che i prezzi delle case non possano scendere, specialmente quando sono incoraggiate dal comportamento della banca centrale, ciò rende più probabile, e infine certo, che i prezzi alla fine scenderanno. Quando poi accade, ciò che era stato incorporato nei modelli finanziari di tutti come "HPA", o "Apprezzamento dei prezzi delle case", diventa invece "HPD", o "Deprezzamento dei prezzi delle case". Sarebbe sempre meglio riferirsi a questo parametro come "HPC", o "Cambio dei prezzi delle case", ricordandoci così che i prezzi di qualsiasi asset possono salire e scendere, e anche di molto.

Dieci anni, a quanto pare, sono abbastanza lunghi per offuscare il ricordo che i prezzi possono muoversi in entrambe le direzioni, anche su base nazionale. Un mercato in bolla quando si protrae per anni rende felici moltissime persone, dal momento che fanno soldi e sembrano diventare più ricche; e maggiore è il loro indebitamento, più velocemente sembrano diventare ricche. Come scrisse 150 anni fa il grande osservatore finanziario Walter Bagehot: “I tempi dei prezzi troppo alti” significano che “almeno per un po' tutti crederanno a quasi tutto”.

Poi arriva il capovolgimento di fronte e prevalgono credenze diverse. In soli quattro mesi, da giugno a ottobre 2022, i prezzi medi delle case negli Stati Uniti sono scesi di un notevole 8,4%, con prezzi in calo rispetto al picco in tutte le 60 aree metropolitane più grandi del Paese. A ottobre le vendite di case esistenti sono scese per il nono mese consecutivo e sono scese del 28% rispetto all'anno precedente. Le richieste di mutuo per l'acquisto di una casa sono diminuite del 42% rispetto all'anno precedente. Le banche ipotecarie hanno riferito che in media stavano perdendo denaro per l'emissione di mutui e molte stavano licenziando il personale. Il prezzo delle azioni della più grande banca ipotecaria del 2021, Rocket Companies, è sceso del 70% rispetto al massimo del 2021. L'amministratore delegato della National Association of Home Builders ha dichiarato: “Ci stiamo dirigendo verso una recessione immobiliare”.

In Canada i prezzi medi delle abitazioni sono scesi del 7,7% da maggio a ottobre, il più grande calo in cinque mesi nella storia dell'indice Teranet, il quale risale al 1997. A Toronto, capitale finanziaria del Paese ed ex-protagonista della rapida inflazione dei prezzi delle abitazioni, il calo dei prezzi delle case da maggio a ottobre è stato vertiginoso: 11,9%. I titoli successivi negli annunci mensili Teranet-National Bank House Price Index recitavano: “Calo record dei prezzi ad agosto”; “Ennesimo calo mensile record a settembre”; “Altro calo mensile a ottobre”.

Nonostante queste percentuali di declino, i prezzi delle case in entrambi i Paesi sono ancora a livelli molto elevati. Quanto ancora possono spingersi in giù? Per gli Stati Uniti, la Federal Reserve ha affermato quanto segue nel suo ultimo rapporto sulla stabilità finanziaria: “Con valutazioni a livelli elevati, i prezzi delle case potrebbero essere particolarmente sensibili agli shock”. Venendo allo specifico, l'AEI Housing Center prevede un calo medio nazionale del 10%-15% dei prezzi delle case durante il 2023. Ciò spazzerebbe via molta della ricchezza immobiliare che la bolla ha fatto credere alle persone di avere, una riduzione di forse $4.000 o $5.000 miliardi di ricchezza percepita in aggiunta ai $3.000 miliardi persi finora. Metterebbe molte case acquistate al picco del mercato, in particolare nell'ambito di programmi governativi di basso acconto, in un patrimonio netto nullo o negativo.

Per il Canada il Wall Street Journal ha scritto che il suo mercato immobiliare è “particolarmente sensibile alla stretta monetaria” e ha riferito che Oxford Analytics “stima che i prezzi delle case in Canada potrebbero scendere del 30%”.

Ricordiamo che un prezzo non ha una realtà sostanziale: è un incrocio di aspettative umane, azioni, speranze e paure. Mi piace chiedere alle persone: “Quanto può cambiare il prezzo di un asset?” La mia risposta: “Più di quanto pensate”.

Ovviamente nessuno, comprese la Federal Reserve e la Bank of Canada, sa esattamente dove andranno i prezzi delle case, ma tutti possiamo indovinare. Il noto economista Gary Shilling ha scritto lo scorso novembre: “Il calo dei prezzi è appena iniziato” e “la recente debolezza ha ancora molta strada da fare”. Questo mi sembra probabile.

In ogni caso, la seconda grande bolla immobiliare di questo secolo è finita ed è iniziata una nuova fase.

[*] traduzione di Francesco Simoncelli: https://www.francescosimoncelli.com/