Le follie della FED

di David Stockman


Finora ci sono stati 7 milioni di pignoramenti. Al di là di ciò, ci sono ancora 9 milioni di proprietari di case gravemente sommersi per i mutui e ce ne sono altrettanti milioni con l'acqua alla gola perché non hanno abbastanza equity positivo per coprire i costi di transazione e le esigenze di pagamento più stringenti.

Tutto questo prima della prossima flessione dei prezzi immobiliari — uno sviluppo che può presentarsi da un giorno all'altro. In realtà un'altra flessione è una certezza ormai, dato che gli speculatori si stanno rapidamente tirando fuori da questi mercati toro in Arizona, California, Los Vegas, Florida e altrove. Gli ultimi segnali di prezzo erano semplicemente eruzioni di breve durata, un artefatto delle politiche monetarie allegre della FED.

Anche se Wall Street si dirigerà verso le uscite, ancora non si è vista la normale ondata di acquirenti. Questo perché la normalizzazione inesorabile dei tassi di interesse sta spingendo più a sud l'accessibilità ad un immobile, tra la coorte sempre più scarna di quelle famiglie con un reddito sufficiente da soddisfare gli attuali standard di finanziamento.

Tra queste ultime, i redditi sono stagnanti in termini reali e lo sono stati per un decennio. In assenza di guadagni nel reddito reale, dunque, il prezzo "abbordabile" per le abitazioni è essenzialmente una funzione inversa del leveraged carry trade.

In breve, il caos socio-economico mostrato nel grafico sottostante non è la fine di un incubo dal quale ci stiamo riprendendo lentamente (come gli stampatori folli vorrebbero farci credere in base ai "dati presenti" nel grafico). I produttori seriali di bolle presso l'Eccles Buolding hanno già gettato le basi per il prossimo bust dei mutui, i prossimi pignoramenti di case e la relativa ondata di famiglie esposte a disagio sociale.

Eppure questa carneficina non era inesorabile o necessaria. In realtà, la gigantesca bolla immobiliare gonfiata durante l'era Greenspan non si sarebbe potuta verificare in un libero mercato. Il guadagno di 3x nei prezzi delle abitazioni tra il 1994 e il 2007, era solo un artefatto della massiccia effusione di debito ipotecario a buon mercato che c'era in quel periodo. Tale debito ipotecario, a sua volta, era una conseguenza delle politiche di repressione finanziaria della FED — manovre che sono andate a disattivare e paralizzare i tassi di interesse di mercato e, quindi, hanno consentito speculazioni selvagge su debito a buon mercato virtualmente illimitato.

Anche i piccoli passi intrapresi dalla FED verso la normalizzazione dei tassi di interesse, ci permettono di confrontare la monumentale bolla dei mutui gonfiata dalla capitolazione abietta del Maestro nei confronti di Wall Street dopo che nel dicembre 2000 i repubblicani di Bush si insediarono alla Casa Bianca. La stampa sconsiderata di denaro da parte di Greenspan, aumentò i volumi dei mutui fino a 5x rispetto a quello che sarebbe successo in un libero mercato.

Come ho scritto nel capitolo 20 del mio libro, The Great Deformation (“How The Fed Brought The Gambling Mania To America’s Neighborhoods”), durante i 30 mesi successivi alla prima bolla della FED — il crollo delle dotcom — Greenspan tagliò stupidamente i tassi di interesse del mercato monetario; nel giugno 2003 il costo del denaro arrivò all'1%, rispetto al 6.5% alla vigilia di Natale del 2000. Mai nella storia centenaria della FED i tassi erano stati ridotti dell'85% in un tale breve intervallo e con suddetto sconsiderato abbandono.

Non sorprende, quindi, che i mutui a tasso variabile andassero di moda, proprio perché i tassi di interesse teaser crollarono a livelli inferiori di quelli nella Grande Depressione. Mentre negli anni precedenti i mutui raramente superarono i $1,000 miliardi, nel secondo trimestre del 2003 oltrepassarono i $5 bilioni.

Una tale esplosione di debito ipotecario a prezzi stracciati, era ovvio che scatenasse una frenesia speculativa nell'edilizia residenziale. Infatti, come è evidente nel grafico sopra, durante i 60 mesi dopo la riduzione dei tassi, l'indice nazionale dei prezzi delle abitazioni è raddoppiato.

I grandi presidenti della FED di ieri come William McChesney Martin e Paul Volcker sarebbero inorriditi davanti a un tale scoppio di speculazione e non avrebbero esitato a buttare fuori dalla finestra la fischetta di alcol monetario. Questo è ciò che fece Martin nell'agosto 1958, quando pensò che ci fosse troppa speculazione a Wall Street sei mesi dopo una ripresa dell'economia.

Ma Greenspan era stato incoronato come il Maestro e procedette a dimostrare il motivo per cui la pianificazione monetaria centrale è una dottrina pericolosa. Quando divenne evidente che grandi quantità di questa massiccia effusione di debito ipotecario venivano utilizzate come finanziamento per spese correnti (come nuovi tappeti, auto e crociere ai Caraibi), andando a compromettere l'equity sottostante, Greenspan annoverò questa follia tra i favolosi progressi dell'innovazione finanziaria. La chiamò “mortgage equity withdrawal.” Avrebbe addirittura superato Keynes: il popolo, non il suo governo, avrebbe assorbito l'elisir magico del debito e quindi avrebbe generato più spesa, più reddito e più crescita economica.

In realtà la generazione dei baby-boomer americani stava intaccando gli anni della propria pensione futura, ma il Maestro ne era ignaro. Invece era occupato a monitorare il tasso trimestrale del MEW (“mortgage equity withdrawal”) e si vantava di come stesse contribuendo alla prosperità senza precedenti di Main Street. Naturalmente l'esperimento è finito in una conflagrazione di prestiti non performanti, frodi, default e migliaia di miliardi di perdite finanziarie, ma non prima che i $5 bilioni di MEW rovinassero il benessere finanziario della classe media americana.

Con tassi di interesse di libero mercato i $5 bilioni di MEW — cioè, compromettere il proprio futuro per fare festa oggi — non sarebbero esistiti. Senza il periodo 2003-2006, i tassi di interesse dei mutui sarebbero saliti a livelli a due cifre, causando un raddoppio o una triplicazione mensile dei ripagamenti dei debiti. Inoltre, in un contesto di tassi di interesse di libero mercato, non ci sarebbe stata alcuna espansione monetaria artificiale; non ci sarebbero stati nemmeno finanziamenti ultra-convenienti che Wall Street avrebbe utilizzato per finanziare mutui ipotecari e generare cartolarizzazioni tossiche con pronti contro termine a prezzi stracciati.

In breve, i tassi di interesse di libero mercato rappresentano il meccasimo vitale di controllo e di equilibrio che impediscono spirali di debito e una frenetica ascesa dei prezzi degli asset. Eppure è stata la dottrina "dell'effetto ricchezza" di Greenspan che ha distrutto il meccanismo onesto di price discovery. La carneficina nei mercati del credito e delle abitazioni, quindi, è colpa tua, Alan Greenspan.

Anche l'esito della stampa di denaro di Bernanke (2008-2013) fornisce un'ulteriore prova della colpevolezza di Greenspan. Durante tale periodo, la FED ha spinto il tasso ipotecario a 30 anni dal 6.5% ad un minimo del 3.3%, innescando così una nuova ondata di "euforia."

Sin dalla primavera del 2013, quando la FED ha segnalato che i suoi massicci acquisti di obbligazioni avrebbero subito un "rallentamento," il tasso dei mutui è rimbalzato a circa 4.5%. Di conseguenza circa il 35% della repressione di Bernanke è già stata revocata e anche quel modesto inizio verso la normalizzazione dei tassi di interesse ha avuto un impatto drammatico sui volumi dei mutui.

La macchina di rifinanziamento dei mutui è ormai praticamente spenta, il che significa che il ritmo dei mutui è sprofondato a $1 bilione. Quindi i calcoli sono piuttosto semplici: durante la bolla immobiliare di Greenspan il ritmo dei mutui cumulava circa $3-4 bilioni l'anno — un livello notevolmente superiore rispetto a quello che viene generato in questo momento, in un mercato che ha intrapreso solo un piccolo passo verso la normalizzazione.

Inutile dire che è stata l'artificialità di questo enorme eccesso di finanziamenti ipotecari che ha creato la bolla immobiliare di Greenspan; la quale ha indotto il suo successore a superare la carneficina del bust con un nuovo ciclo di follia; il quale ha devastato il mercato immobiliare residenziale del paese per la quarta volta sin dal 1990.

Come mostrato di seguito, questo rapido boom dei prezzi delle abitazioni indotto dalla stampa di denaro di Bernanke, ha buttato fuori dal mercato gli acquirenti di prime case. Ed ora sempre più acquirenti "trade-up" verranno buttati fuori dal mercato — mentre sperimenteranno tassi di interesse costantemente più alti sui nuovi mutui e quindi livelli di prezzo degli immobili progressivamente più bassi:

Il mercato immobiliare è alla vigilia di un altro viaggio verso il tritacarne del calo dei prezzi, dell'aumento delle insolvenze e della diffusione di disagio socio-economico per Main Street. Tuttavia, poiché la FED cerca di cavarsela con scuse ridicole per il caos che provoca — come l'affermazione patetica di Greenspan secondo cui la bolla immobiliare è stata causata dalla propensione al risparmio degli ex-agricoltori cinesi che si sono trasferiti nelle città — il ciclo debilitante delle bolle seriali va avanti.

Come sottolinea anche il Wall Street Journal, i dirigenti politici e gli istituti di credito sono tanto a caccia di una ripresa fasulla dei finanzimaenti immobiliari da riesumare la caparra del 3% per i mutui, e le 10,000 pagine di normative della Dodd-Frank non hanno fatto nulla per fermarlo:

Un tale istituto di credito è la TD Bank, che venerdì ha iniziato ad accettare caparre del 3% attraverso un'iniziativa chiamata "Right Step," operazione indirizzata ai compratori di prime case e famiglie a basso-medio reddito.

Agricoltori cinesi che risparmiano... Tsk, roba da pazzi.


[*] traduzione di Francesco Simoncelli: http://francescosimoncelli.blogspot.it/