Bolla immobiliare 2.0

di David Stockman


Le grandi campagne di stampa monetaria della FED inondano i canyon di Wall Street con denaro a costo zero. Cioè, la nostra banca centrale canaglia consente agli speculatori ed ai giocatori d'azzardo di accumulare enormi posizioni patrimoniali con prestiti a breve termine quasi gratuiti. E' come assemblare un'auto con acciaio, pneumatici , batterie, elettronica e vernice praticamente a costo zero. (Vedi “Yellenomics: The Folly of Free Money”)

Questa equazione truccata dovrebbe produrre un "effetto ricchezza" e quindi ingannare le masse affinché spendano di più oggi, lasciando il futuro in mano ai loro conti IRA. Purtroppo, dopo tre bolle devastanti in questo secolo — dotcom, immobiliare e il crollo azionario del 2008-09 — le masse non stanno abboccando all'amo della FED.

Pertanto l'unico "effetto ricchezza" tangibile è quello che passa attraverso la stampante monetaria della banca centrale ed il conseguente aumento dei prezzi degli asset, permettendo ai ricchi di diventare ancora più ricchi. Dopo tutto l'1% possiede più del 40% degli asset finanziari, ed il 10% ne possiede quasi i quattro quinti.

Gli zeloti accademici che gestiscono la FED stanno armeggiando con un sistema perverso che dona enormi vantaggi agli strati sociali superiori. Ma la ZIRP punisce ed indebolisce Main Street, e non c'è modo migliore di vederlo se non nella falsa ripresa immobiliare in corso — soprattutto il mini-boom dei prezzi delle case eruttato a Phoenix, Los Vegas, Sacramento, California del Sud e Florida, gli stessi luoghi gravemente tartassati dal crollo del 2007-2009.

Gli speculatori e gli hedge fund, armati con denaro quasi gratis, sono sempre a caccia di un nuove "asset class" con cui fare carry trade. Così, quando i prezzi delle case sono scesi del 40-70% nei mercati subprime più devastati e hanno causato un massiccio aumento dei pignoramenti, i giocatori d'azzardo di Wall Street non hanno perso tempo. Ben presto i loro agenti hanno raggiunto i gradini dei tribunali, aumentando i pignoramenti nell'ordine delle centinaia e delle migliaia. E nel casinò americano alimentato dalla FED, niente attirerà di più il carry trade di queste "nuove asset class" con prezzi in costante aumento.

I prezzi delle case in molti di questi mercati erano morti stecchiti, ma improvvisamente sono saliti del 25-50% nel corso di una breve intervallo di 10-20 mesi nel 2012-2013. Ed è fondamentale capire la ragione di questa inversione scioccante: gli hedgies di Wall Street e gli amanti dell'LBO alimentano la frenesia di acquisto in luoghi come Phoenix senza mai svenarsi col portafoglio — dal momento che si vantano di comprare basso e vendere alto. Ma lo fanno inseguendo i fogli di calcolo dei modelli finanziari, credendo che ogni prezzo sia "a buon mercato" finché i suddetti modelli sputano fuori l'IRR previsto (tasso interno di rendimento).

Ed è qui che entrano in gioco gli effetti funesti del nostro regime monetario pianificato centralmente. Questi modelli postulano periodi di investimento da 2-5 anni ed incorporano la promessa che la FED manterrà i tassi di interesse "bassi" durante quell'intervallo temporale. Con costi bassi e carry trade stabili, i ventinovenni in abiti da $5,000 dollari arriveranno a Scottsdale (AZ) a cavallo di tosaerba John Deere per far funzionare le loro nuove asset class — cioè, ricoprire il ruolo di proprietari di case unifamiliari in tutte le zone residenziali. Dopo aver accumulato migliaia di tali proprietà nei tribunali, ora sono in affari nel neonato business "buy to rent."

Come fanno questi "padroni di casa" della Harvard Business School a sapere cosa inserire nelle spese di gestione provvisorie (es. le erbacce, le infestazioni degli alberi, la muffa in cantina, le riparazioni idrauliche, la manutenzione del tetto e le lamentele dell'affittuario)? Non lo sanno! Le enormi operazioni messe insieme da artisti del calibro di Blackstone (@ 40,000 abitazioni) e Colony Capital (@ 20,000 abitazioni) sono in realtà affari "virtuali" in cui quasi tutti ricoprono il ruolo di "appaltatori." Ma questo è un eufemismo per ex-carpentieri, broker nel campo dei mutui subprime e periti immobiliari che hanno perso il lavoro dopo il crollo del settore immobiliare. Ora sono stati riciclati come acquirenti, esperti, consulenti e operatori nell'attività principe di questa nuova generazione di padroni di casa. Ed il loro compito è quello di generare volume – proprio come ai tempi dei mutui subprime: nome diverso, stessa vecchia storia.

E' possibile, quindi, che gli econometrici di Wall Street stiano sfornando modelli che includano costi irrisori e insostenibili sugli interessi, sottovalutando pesantemente le spese di gestione? No — è assolutamente certo! Di conseguenza, i loro modelli li hanno spronati a fare offerte troppo alte per le proprietà immobiliari. A dire la verità, questa nuova banda di "padroni di casa" non è affatto composta da cosiddetti pesci piccoli; stanno semplicemente cavalcando l'ennesima bolla.

In realtà, gli speculatori veterani di Wall Street non sono diventati miliardari con l'imprudenza o con storie d'investimento non plausibili. Conoscono a menadito il ciclo boom/bust seriale della FED. Siamo ora al terzo round sin dal 1990 e la formula vincente è chiara. In primo luogo, accumulare il più possibile gli asset scoppiati (a seguito della bolla) dopo che si è toccato il fondo; poi "finanziare" questi investimenti con titoli spazzatura e titoli cartolarizzati quando i money manager vanno alla disperata ricerca di rendimenti; e infine dirigersi verso la rampa d'uscita non appena si registrano guadagnai per un paio di trimestri e si possono infinocchiare i ritardatari alla festa (es. fondi comuni e investitori azionari) con qualche proiezione di profitto.

Dato questo scenario, l'imperativo è la velocità, il volume, la crescita del fatturato e degli investimenti. Non sorprende, dunque, che l'ultima cosa a cui stavano pensando gli speculatori di Wall Street era dare fondo alle loro risorse per riparare i tetti, quando 24 mesi fa si sono buttati a capofitto nei mercati immobiliari. Invece hanno abbracciato modelli d'investimento "O&M Lite" (gestione e manutenzione) — fiduciosi che il ciclo economico brevettato della FED avrebbe permesso loro di estrarre il biglietto vincente prima (per così dire) che i tetti sarebbero davvero crollati.

La miracolosa ripresa dei prezzi degli immobili in questi mercati corrisponde ad una sola cosa: un'altra bolla immobiliare — questa basata su una forma istituzionale di mutui subprime piuttosto che mutui retail. In particolare, i laboratori di metanfetamina di Wall Street hanno già inventato una nuova variante di rifiuti tossici sotto forma di rendite cartolarizzate. Detto in modo diverso, ora stanno affettando e sminuzzando i flussi di reddito sulla base di modelli ipotetici che prendono in considerazione l'occupazione media, il volume d'affari degli affittuari, gli aumenti degli affitti, i costi di riparazione e molto altro. Tutto ciò non è testato e probabilmente inconoscibile, poiché questo settore — distaccato da quello degli affitti — è nato solo ieri.

In sostanza, non dovrebbe essere tanto difficile capire perché la bolla della finanza della FED sia così perversa. Basta considerare la tesi controfattuale: immaginate che non ci sia un carry trade sulle linee bancarie e su altri tipi di finanziamento utilizzati per finanziare la fase di accumulo degli asset; ipotizziamo che per soddisfare i loro compensi, i manager (impauriti dal reddito fisso) non siano costretti ad inseguire un rendimento fino in fondo allo spettro del rischio; e supponiamo l'assenza di mercati IPO che prevedibilmente si arroventano durante le ultime fasi di queste bolle sponsorizzate dalla FED.

In queste condizioni non avreste tipi con abiti da $5,000 a cavallo di John Deere diretti a Scottsdale, né econometrici da strapazzo intenti a riparare tetti. Avreste invece esiti di libero mercato, dove le famiglie che hanno scelto di affittare case unifamiliari darebbero soldi a "signorotti" finanziariamente sobri ed operativamente competenti. L'idea che Colony Capital di Los Angeles o Blackstone di Park Avenue posseggano economie di scala magiche nel mercato degli affitti familiari, è semplicemente folle.

Ancora più importante, in un libero mercato non avreste movimenti di prezzo del 35% in 15 mesi. Ciò potrebbe accadere nei mercati del grano durante un periodo di siccità, ma non nel segmento immobiliare dove il giro d'affari degli asset è lento, i costi di transazione sono elevati, la domanda organica è vincolata all'espansione dei redditi delle famiglie e non ci sono picchi di hot money.

Purtroppo, i possessori di dottorati che assecondano il nostro politburo monetario sono letteralmente degli idraulici monetari amanti dei numeri: immaginano di dover pompare aggressivamente la "domanda" nella vasca economica della nazione, altrimenti nota come PIL potenziale. Di conseguenza, il fatto che i prezzi delle case siano aumentati per 19 mesi consecutivi ed abbiano sperimentato i loro più grandi guadagni sin dal 2005, è la prova che il livello dell'acqua sta arrivando al bordo – proprio dove avevano sperato.

L'errore qui è l'incapacità di considerare la qualità e l'origine dei numeri, non soltanto le loro grandezze quantitative. I prezzi in aumento in questa bolla immobiliare 2.0 non sono dovuti alla domanda organica, salutare e sostenibile dei proprietari. Quest'ultima è una funzione legata all'aumento dei salari delle famiglie, cosa decisamente scarsa. In effetti, i redditi salariali reali sono saliti solo del 2% rispetto a sette anni fa, quando la prima bolla immobiliare aveva raggiunto l'apice.

In verità, la FED è finita in un rompicapo economico. Il suo strumento, la ZIRP, non genera altro che un ciclo di aumenti dei prezzi degli asset del tutto avulsi dall'economia reale di Main Street.

Emergono due fattori chiave da questa bolla immobiliare 2.0. In primo luogo, la percentuale di case vendute in cambio di contanti è aumentata dallo storico 10% al 50% — un aumento sbalorditivo se pensiamo che oggi le famiglie non sono tanto a filo col denaro contante. Ma i bidoni di denaro che sono stati scaricati nei quartieri residenziali dai nuovi proprietari di Wall Street, hanno disattivato il “mortgage loan governor” sui prezzi degli immobili residenziali — un meccanismo che storicamente ha mantenuto i prezzi delle case ancorati ai rimborsi, ai redditi ed a rapporti passivi/attivi prudenti.

La ZIRP della FED non solo ha fatto volare i prezzi delle abitazioni, ma ha anche buttato fuori dal mercato i salariati onesti. Nonostante i tassi di interesse sui mutui trentennali siano ancora ad un livello storicamente basso, 4.5%, il reddito medio per finanziare un mutuo su una casa standard ammonta a $52,000 — cifra del 30% superiore al picco della bolla immobiliare 1.0 nel 2006.

Il motivo è perverso. In quel periodo le famiglie con un reddito di $40,000 riuscivano finanziare il prezzo medio di una casa, grazie anche alla disponibilità di certe opzioni di pagamento ed altri mutui subprime che hanno gonfiato artificialmente il potere d'acquisto dei mutuatari. La pulizia di questo sistema ha necessariamente richiesto un sostanziale adeguamento verso il basso dei prezzi precedentemente in bolla, e li avrebbe mantenuti bassi per un certo periodo di tempo in modo che i redditi delle famiglie ed i prezzi delle case sarebbero potuti tornare al loro rapporto storico.

Invece i tipi con abiti costosi a cavallo dei John Deere hanno fatto aumentare artificialmente i prezzi delle case con l'ingegneria finanziaria, e il miglioramento del reddito delle famiglie è stato escluso dall'equazione. Così, con gli standard dei mutui ipotecari un po' normalizzati — la compensazione dei prezzi medi degli immobili è stata in gran parte vaporizzata dalla bolla finanziaria.

Alla fine, non abbiamo affatto una sana ripresa del mercato immobiliare, ma una che viene sorretta da una bolla finanziaria. Il tradizionale capofamiglia che compra la sua prima casa è una figura pressoché assente, perché le giovani famiglie sono sepolte sotto $1+ bilione di debiti studenteschi.

In secondo luogo, circa 20 milioni dei 50 milioni di mutuatari della nazione sono ancora economicamente sommersi — cioè, hanno contratto così tanto debito durante la bolla immobiliare 1.0 che non possono ripagare il vecchio mutuo e le loro spese di intermediazione salgono. Infine, anche quelle famiglie che non sono sommerse, sono costrette ad inseguire un aumento artificiale dei prezzi delle abitazioni causato dalle speculazioni con la ZIRP.

Per molti aspetti, dunque, il mercato immobiliare della nazione non è mai stato così malsano. Invece di milioni di speculatori appartenenti a Main Street che hanno creduto fino alla fine che i prezzi delle case sarebbero andati alle stelle, ora abbiamo qualche migliaio di speculatori istituzionali che se ne andranno dalla città sui loro John Deere il più velocemente possibile — non appena troveranno medici e dentisti che acquistino le azioni e le obbligazioni spazzatura che vengono emesse per finanziare i giocatori d'azzardo di Wall Street, figure emerse solo grazie alla politica della FED.


[*] traduzione di Francesco Simoncelli: http://francescosimoncelli.blogspot.it/