La Sindrome della Bolla Immobiliare di Oslo

di Mark Thornton


La sindrome di Stoccolma è un fenomeno psicologico in base al quale gli ostaggi sviluppano una simpatia irrazionale verso i loro rapitori fino al punto di difenderli nelle successive indagini e nei processi penali. Anche se vale per singoli o per piccoli gruppi, la sindrome di Oslo si potrebbe applicare alla popolazione di una nazione.

In The Oslo Syndrome: Delusions of a People under Siege (Smith and Kraus Global, 2005), Kenneth Levin descrive la "risposta psicologica comune tra le popolazioni cronicamente sotto assedio, o tra le minoranze oggetto di diffamazione, discriminazione e aggressione oppure tra piccole nazioni sotto continuo attacco dei loro vicini. Le persone che vivono in tali condizioni di stress, spesso accettano per oro colato le accuse che li piovono addosso nella speranza di sfuggire alla loro situazione."^[1]

In realtà, la sindrome di Oslo affligge tutte le persone che vivono negli stati socialisti. Lo stato dice alle persone cosa fare, le forza nelle scuole pubbliche affinché siano indottrinate, dice loro cosa possono e non possono consumare, usa il potere della polizia, le punisce se non fanno quello che viene detto loro, e le getta in carcere se scelgono di vivere nel modo che preferiscono. Il sistema statale schiaccia la maggior parte delle persone affinché accettino le cose come sono, come se fosse l'unico modo possibile di vivere.

Dato che la sindrome di Oslo affligge un popolo intero e che la Norvegia sta vivendo quella che si spera che sarà l'ultima bolla immobiliare di questo ciclo, ho ritenuto opportuno traslare il fenomeno psicologico a quello delle bolle immobiliari, la "sindrome della bolla immobiliare di Oslo." Questo fenomeno psicologico è la risposta "irrazionale" di coloro che vivono in una bolla economica. Ignorano o trascurano gli effetti di una bolla e invece attribuiscono la loro buona fortuna (es. prezzi delle case più alti) a "fattori fondamentali" che a prima vista supportano i prezzi elevati nel settore immobiliare o azionario.

Non fraintendetemi. Il ciclo economico non è un fenomeno psicologico. Tuttavia, ha un impatto sulla psicologia di tutti. Se una banca centrale ha intenzione di espandere l'offerta di moneta con una politica di denaro facile, allora alcuni banchieri concederanno prestiti aggiuntivi e cercheranno nuovi clienti a cui prestare denaro. I banchieri saranno premiati ed i loro clienti saranno felici. Durante il boom, le persone fanno registrare grandi guadagni, sono euforiche e persino maniacali. Il boom alla fine si trasforma in bust. Per molte delle persone che prima intascavano grandi guadagni, ora i loro profitti si trasformeranno in perdite, o anche in pignoramenti o in fallimenti. Di conseguenza, diventano depressi.

La ragione per cui i boom si trasformano in bust è che l'espansione artificiale del credito spinge gli imprenditori ad avviare nuovi progetti di investimento che ampliano la struttura della produzione. Questi progetti finiranno per generare nuove restrizioni allo sviluppo e questa è una situazione che non può essere prevista dagli imprenditori. In primo luogo, tutti questi nuovi progetti di investimento andranno ad intaccare la disponibilità delle risorse e degli input di produzione. Di conseguenza, i loro costi aumenteranno rispetto a quanto potevano prevedere. (Ad esempio, il prezzo del petrolio e dei salari della manodopera specializzata crescono man mano che la bolla raggiunge il proprio picco.) In secondo luogo, mentre salgono i prezzi del cibo, dell'energia, e di altri prodotti insieme alla domanda anelastica, i clienti si ritrovano meno reddito disponibile per acquistare i prodotti. In terzo luogo, mentre questi progetti di investimento vengono portati avanti e cominciano a sfornare i loro prodotti, si trovano ad affrontare una maggiore concorrenza, ancora una volta più di quanta avrebbero potuto prevedere. Il risultato è che ora si trovano ad affrontare un aumento dei costi, meno clienti, e più concorrenti. Questa è una ricetta per il disastro.

Se l'economia della vostra nazione non sperimenta da molti anni una bolla, non sorprende se le persone restano scioccate quando la bolla scoppia. Tuttavia, i norvegesi hanno sicuramente notato quanto è successo negli Stati Uniti e coi PIGS, o anche più vicino a casa loro, in Irlanda, nel Regno Unito, e in Islanda. Nonostante quello che hanno visto, ci sono ancora quelli che sostengono che i prezzi delle case in Norvegia sono genuini. I norvegesi, in un certo senso, sono stati "condizionati psicologicamente," e, come per le sindromi di Stoccolma e di Oslo, stanno facendo esattamente l'opposto di quello che dovrebbero fare. Un fenomeno simile è accaduto negli Stati Uniti, intorno al 2005, quando le persone dicevano spesso che "i prezzi delle case non scenderanno mai" o che "non si può perdere denaro investendo nel settore immobiliare."

Sembra che ci siano bolle immobiliari in tutta Europa, ad eccezione dei PIIIGS (Portogallo, Islanda, Irlanda, Italia, Grecia e Spagna), ma la bolla norvegese sembra la più grande. Il grafico seguente mostra che i prezzi delle case in Norvegia sono aumentati di circa il 300% negli ultimi venti anni.

2012 © Statistics Norway

Dal grafico dovrebbe essere chiaro che l'aumento dei prezzi delle case non è il risultato dell'aumento dei costi di produzione o dell'inflazione nei prezzi, entrambi relativamente bassi dato l'incremento nel settore delle costruzioni e l'espansione generale dell'economia norvegese.

2012 © Statistics Norway

Ciò che spiega il forte aumento dei prezzi è un aumento della domanda per gli immobili. Parte di questo incremento è rappresentato da persone che non vogliono mettere le case sul mercato a fronte di prezzi in persistente salita. L'aumento dei prezzi degli immobili è andato avanti per molto tempo e questo pare sostenere l'idea che gli aumenti di prezzo siano basati su fattori fondamentali. Negli Stati Uniti, i prezzi delle case sono aumentati molto meno e per un periodo di tempo più breve. Secondo un'analisi condotta dalla Federal Reserve, negli Stati Uniti i prezzi sono scesi di circa il 40% rispetto al picco del 2006. Da quel momento, i prezzi delle case in Norvegia sono aumentati di un altro 30%.

Real House Price Index

Fonti: Shiller (2005) e Eitrheim e Erlandsen (2004, 2005)

Gli Stati Uniti hanno molti difetti nei fondamentali della loro economia: un grande deficit del governo, un enorme deficit commerciale, un debito nazionale in espansione, passività non finanziate connesse alla sanità e alle pensioni. La Norvegia, al contrario, non ha questi problemi e diversi fattori suggeriscono che l'economia norvegese è fondamentalmente sana. Dispone di un ampio avanzo commerciale e di un surplus nel bilancio del governo (entrambi si sono attestati in media a circa il 14% del PIL) grazie a sostanziali redditi petroliferi, i quali stanno anche finanziando un fondo sovrano molto grande. Il fondo si avvicina ai $700 miliardi (la popolazione norvegese è di circa 5 milioni).

Il tasso di disoccupazione in Norvegia è stato in media del 3%, ben al di sotto del "tasso di disoccupazione naturale" degli Stati Uniti (si presume che sia pari al 6%). Pertanto, la Norvegia ha uno dei migliori tassi di disoccupazione nella sua regione (Europa) e anche a livello globale. Il C.P.I. norvegese è rimasto intorno all'1%, ancora una volta uno dei migliori al mondo. La crescita reale del G.D.P. è stata del 3% circa e si prevede che continuerà su questa strada anche in futuro. E' quasi troppo bello per essere vero.

Così il quadro dei fondamentali supporta l'impressione che i prezzi delle case siano reali. Un altro fattore a favore di questo punto di vista è che ad Oslo, la capitale con quasi 1/5 della popolazione della nazione, ci sono restrizioni sull'uso del suolo che impediscono l'edificabilità in certe aree. Questa è la stessa cosa che è avvenuta nella grave bolla immobiliare a Las Vegas: il governo impedì l'utilizzo di alcuni terreni. I prezzi delle case a Oslo, però, non sono aumentati di molto rispetto all'incremento medio. I maggiori aumenti si sono registrati in aree associate con il petrolio e con l'esplorazione petrolifera.

Anche se non possiamo sapere con certezza se la Norvegia stia sperimentando una bolla, i sospetti rimangono. La florida economia norvegese non è il risultato di una buona politica, ma di proventi petroliferi che vanno a sovvenzionare il governo socialista. La Norvegia si classifica al quarantesimo posto nell'Indice della Libertà, sotto il Belgio (38) e l'Armenia (39), e solo al di sopra di paesi come El Salvador (41) e Perù (42). Un drastico calo nel prezzo del petrolio assesterebbe un duro colpo alla sua economia. Ma dato che i proventi petroliferi continuano a fluire nel bilancio statale e nel fondo sovrano, sembra che l'economia norvegese sia tutta rose e fiori.

La Norvegia è un caso particolarmente interessante rispetto ad altre economie mondiali. Tutte le principali economie del mondo (es. Stati Uniti, Unione Europea, Cina, Giappone) un giorno sì e l'altro pure sembrano dover cadere da un baratro. Le valute continuano ad indebolirsi data la politica di Bernanke fondata su un quantitative easing "coordinato" tra le varie banche centrali. L'euro è considerato più a rischio a causa di una potenziale scoordinamento valutario, e tale minaccia ha portato ad un calo della domanda di euro e ad un aumento della domanda per valute alternative, come il franco svizzero e la corona norvegese.

Invece di permettere alla corona di aumentare di valore in risposta a questo aumento della domanda, la banca centrale norvegese, la Norges Bank, ha invece replicato con un aumento dell'offerta. Ha intenzionalmente fissato i tassi di interesse ad un punto artificialmente basso e il tasso sui depositi è stato fissato al 1.5% sin dal Dicembre scorso. Sta cercando di evitare che la corona si apprezzi in valore, ma i suoi sforzi non hanno avuto del tutto successo. Prevenire questo apprezzamento della corona ha lo scopo di proteggere gli esportatori, compreso il settore petrolifero nazionale. Tuttavia, contribuisce anche a gonfiare la bolla immobiliare.

L'inflazione monetaria, misurata dalla M2 norvegese, è pari all'8%. Durante la crisi economica, 2007, era al 20%. Dal 2008 ad oggi l'inflazione monetaria è stata in media il 7.5%.^[2]

Il risultato è che la Norvegia sta vivendo una bassa inflazione nei prezzi, eccetto nel settore immobiliare, e c'è ancora una pressione al rialzo sul valore della corona. Con le banche centrali di tutto il globo che abbassano scandalosamente i tassi di interesse, per la Norges Bank è difficile lasciarli aumentare. Tassi di interesse più elevati aiuterebbero a sgonfiare la bolla immobiliare, ma non è riuscita ad implementare tale politica.^[3] Con i banchieri centrali che si incamminano in un marcia funebre inflazionistica, la Norges Bank continua ad assecondare una politica di tassi di interesse ultra bassi e l'inflazione monetaria.

Dato che la Norvegia ha scelto di mantenere la propria indipendenza monetaria e rimanere fuori dalla zona euro, potrebbe agire diversamente.

Se la banca centrale avesse alzato i tassi di interesse ed avesse permesso alla sua moneta di fluttuare, la corona si sarebbe apprezzata ed i risparmiatori norvegesi ne avrebbero beneficiato poiché il valore dei loro risparmi sarebbe aumentato. Ciò li avrebbe incoraggiati a lavorare di più ed a risparmiare di più, facendoli diventare più ricchi. Ogni corona avrebbe acquistato più beni provenienti da tutto il mondo ed avrebbe acquistato più beni domani rispetto a oggi. Questo apprezzamento valutario avrebbe danneggiato gli esportatori (es. esportatori di petrolio e formaggio), ma avrebbe soprattutto fermato ed invertito la bolla immobiliare prima che le cose peggiorino e diventino più distorte.

Come al solito, quando si ha a che fare con le decisioni politiche un popolo finirà per diventare più ricco o povero. Nel caso della sindrome della bolla immobiliare di Oslo, finirà per essere "più povero."


[*] traduzione di Francesco Simoncelli: http://francescosimoncelli.blogspot.it/


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Note

[1] Oslo syndrome symptoms, The Washington Times.

[2] "Decreased money supply growth" da "Statistics Norway."

[3] "Norway Central Bank Delays Plans to Tighten Monetary Policy," Bloomberg.com.

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