Come Aggiustare la Crisi Immobiliare

Questa puntata dei Simpson è alquanto interessante quando si vuole analizzare il casino immobiliare Statunitense. I punti fermi di questa situazione sono i seguenti: i prezzi delle case continueranno a scendere in quelle aree dove i prezzi sono ancora molto alti in confronto ai salari e agli affitti, attualmente è meglio affittare che comprare una casa (anche perché i tassi d'interesse sono ancora bassi), molti compratori sono estremamente indebitati ed hanno esagerato con la leva finanziaria, i prezzi delle case sono stati gonfiati artificialmente dalle politiche di Greenspan e Bernanke, i continui pignoramenti hanno fatto smettere di pagare le rate ai debitori i quali ormai sono stati spremuti fino all'osso, c'è una quantita crescente di case vuote. Alla fine, il mito del mattone come investimento "sicuro" si trasforma in un costo netto, soprattutto se in giro ci sono vampiri disposti anche a succhiarvi l'anima.
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di Doug French


La crisi dei pignoramenti sta andando ormai avanti da quattro anni senza una fine in vista. L'indice S&P/Case-Shiller ad Agosto è sceso del 3,8% rispetto ad un anno fa. L'indice include i prezzi delle case per 20 città degli Stati Uniti.

"Il continuo calo dei prezzi potrebbe portare a maggiori default, pignoramenti e vendite forzate, indebolimento della ricchezza, della fiducia e della spesa", ha detto William Dudley, presidente della Federal Reserve Bank di New York. "Rompere questo circolo vizioso è una delle questioni più urgenti che affrontano i responsabili politici".

Ad ognuno dei candidati Repubblicani alla presidenza è stato chiesto come avrebbe gestito il disastro immobiliare. Newt Gingrich dice che riscriverebbe le regole per rendere più redditizio alle banche rinegoziare gli importi di capitale sui prestiti.

"Egli non è d'accordo con i suoi colleghi Repubblicani sul fatto che il libero mercato possa trovare il modo giusto per risolvere le cose per banche e proprietari di case", scrive Karoun Demirjian per il Las Vegas Sun.

Il presidente Obama è intervenuto per regolare Fannie Mae e Freddie Mac e consentire rifinanziamenti dei prestiti superiori al 125% della percentuale di fido.

Il presidente dice che ciò farà risparmiare migliaia di dollari l'anno ai proprietari di case sommerse.

Il professore di Princeton Alan Blinder ha scritto un editoriale per il Wall Street Journal proponendo riduzioni forzate dei capitali con banche e contribuenti che si dividono l'onere dei costi — a condizione che il governo abbia una profittabilità nell'investimento, quando i prezzi delle case risaliranno.

Blinder pensa anche che la Federal Reserve ed il Tesoro dovrebbero fornire finanziamenti economici per i promotori immobiliari che useranno il denaro per comprare le proprietà con l'intenzione di affittarle.

Martin Feldstein di Harvard offre la sua modesta opinione sul New York Times. Feldstein sottolinea che il valore delle case è sceso del 40%. Il risultato, scrive, è "meno spesa dei consumatori, che conduce ad una minore produzione aziendale e meno posti di lavoro".

Feldstein sostiene che il governo può fermare la caduta dei prezzi delle case tagliando qualsiasi quota di capitale dei mutui superiore al 110% della percentuale di fido. Dice che questa politica costerebbe $350 miliardi o meno e potrebbe portare a 11 milioni, da 15 milioni, le case "sommerse" in America. Le banche ed il governo dividerebbero il costo, e nel caso dei mutui posseduti da Fannie e Freddie, scrive: "il governo pagherebbe semplicemente se stesso", presumibilmente con la faccia seria.

In cambio di un taglio del 110%, i mutuatari accetterebbero il ricorso completo sul prestito modificato.

"Io non sono d'accordo con chi dice che dovremmo lasciare che i prezzi delle case continuino a scendere fino a quando si fermeranno da soli", scrive Feldstein. "Anche se ad alcuni incendi boschivi viene permesso di bruciare naturalmente, nessuno si permette di continuare a far bruciare quegli incendi quando minacciano quartieri residenziali".

"Ci vorranno anni prima di poter recuperare il 31% del calo dei prezzi delle case dal loro picco nel 2006 poiché i pignoramenti hanno messo più proprietà sul mercato ed in vendita", scrive Shobhana Chandra per Bloomberg.

Nonostante l'ovvio, i politici e gli esperti pensano che il taglio del capitale dei mutui del 10% o che la riduzione dei costi di finanziamento dei mutuatari del 25% (o più) in qualche modo fermarà la discesa del valore delle case e stimolarà la spesa dei consumatori.

La convinzione è che se i proprietari di case saranno solo un pò meno sommersi allora continueranno a pagare fedelmente Fannie, Freddie, BoA, Wells, Morgan, e tutto il resto. Non importa se ci vorranno ancora anni di pagamenti continui per veder brillare il più pallido raggio di luce attraverso la fessura tra ciò che è dovuto ed il valore della casa.

Possiamo vedere come questo funziona per una ipotetica coppia creata da Brent T. White nel suo documento di studio Arizona Legal Studies.^[1] La giovane coppia acquista una casa di 1,380 metri quadrati a Salinas, in California, per $585,000 nel Gennaio 2006. La coppia ha acquistato la casa senza soldi ma con un prestito a 30 anni completamente ammortizzato (prestito restituito in rate fisse) al 6.5% d'interesse. Il pagamento compresa l'assicurazione e le tasse è di $4,300 al mese.

Ora la casa vale solo $187,000. Un rifinanziamento di Obama per i $560.000 che ancora devono pagare sulla carta abbasserà il pagamento di $900. Ma la coppia non possiederà mai la casa.

Nell'ambito del piano di Martin Feldstein, i contribuenti mangerebbero $354,300, lasciando la giovane coppia con un mutuo da $205,700. Dato l'attuale bassissimo tasso ipotecario al 4,5%, un prestito a 30 anni completamente ammortizzato comprese le imposte e l'assicurazione raggiungerebbe circa i $1,250.

Se chiudiamo l'affare così, presumendo che i prezzi delle case non calino ulteriormente a Salinas, la nostro giovane coppia vedrà qualche partecipazione nel Dicembre del 2016.

Nel frattempo la stessa casa può essere affittata per $1,000 al mese. Invece di pagare $1,250 al mese per avere una partecipazione di $168 in 61 mesi, si risparmiano i $250 extra al mese (senza guadagnare alcun interesse) il che equivale a $15,250 nello stesso lasso di tempo.

Ovviamente i prezzi delle case nella California centrale potrebbero aumentare del 2% l'anno, così dopo cinque anni la casa varrebbe $206,500, ma poi la metà di qualsiasi partecipazione apparterrà allo Zio Sam nell'ambito del piano di Blinder.

Tutte queste idee per salvare il mercato immobiliare e presumibilmente per aumentare la spesa dei consumatori fanno esattamente l'opposto. Questi piani mantengono le persone incatenate ai mutui sommersi, impedendole di trasferirsi dove ci sono maggiori e migliori opportunità di lavoro.

Il disoccupato Charles Mills voleva lasciare Las Vegas per l'Oklahoma ed un lavoro, ma è sommerso per $200,000 in una casa che ha comprato durante il picco del mercato immobiliare nel 2006. I piani citati da Blinder e Feldstein allevierebbero Mills di circa $190,000 sul debito, ma la riduzione del capitale non lo rimetterà a lavoro. Inoltre, le probabilità di un rapido recupero nel valore delle case a Las Vegas sono più o meno le stesse che i Kansas City Royals hanno di vincere la World Series nel 2012.

L'idea che le banche troppo grandi per fallire copriranno metà dei costi di questi piani è ridicola. Il colpo al loro capitale sarebbe notevole, mandando le banche proprio davanti la porta di Washington con una tazza di latta.

E quanta burocrazia sarebbe necessaria per gestire l'attuazione di questi piani e la determinazione delle divisioni delle partecipazioni quando le case vengono vendute?

Tutti questi piani non sono realmente d'aiuto per i proprietari di case sommerse tanto quanto non lo è un altro piano di salvataggio delle banche — per non parlare di Fannie e Freddie.

Qualsiasi attività commerciale dominata da entità che sono in affari solo grazie all'aiuto del governo non può essere considerata parte del libero mercato. Il motivo per cui il mercato immobiliare non viene ripulito è che il governo si mette in mezzo sostenendo i titolari di mutui di grandi dimensioni.

Nessuna persona ragionevole vede Fannie Mae e l'entità sorella Freddie Mac, che sono state sequestrate dal governo nel Settembre 2008, come il prodotto di un ordine spontaneo. Per rimanere nel mondo degli affari, le due aziende hanno avuto bisogno di circa $169 miliardi in fondi di salvataggio dei contribuenti, senza alcuna fine in vista.

Le modifiche alle regole FASB 157, 115 e 124, che hanno permesso una maggiore discrezione delle banche nel determinare a quale prezzo incamerare certi tipi di titoli nei loro bilanci e il riconoscimento di svalutazioni tutt'altro che temporanee, hanno posto le grandi banche sotto la tutela dello stato.

Il vero aiuto per i proprietari di abitazioni sommerse arriverà soltanto quando sarà permesso di fallire a Fannie, a Freddie e a tutti gli altri. L'equivalente di un a compilazione di bancarotta da capitolo 7 (liquidazione) metterebbe questi prestiti sommersi sul mercato per un'offerta. Il nostro mitico mutuo a Salinas, garantito da una casa del valore di $187,000, sarebbe commerciato a $205,700? Probabilmente.

Nessuno può ottenere un prestito per il 110% del valore in questo mercato, per non parlare del 125%, o 100%. Coloro in cerca di mutui dovrebbero aspettarsi di metterci il 20%. Il valore in una vendita fallimentare rifletterebbe questa realtà. Sulla base dei prezzi di liquidazione ricevuti dal FDIC e da altri venditori di prestiti obbligazionari a rischio più elevato, questi mutui sarebbero probabilmente ottenuti per metà o un terzo del valore della casa.

Gli acquirenti dei mutui dovrebbero immediatamente negoziare con i mutuatari per creare prestiti conformi (80% LTV) e performanti.

Per esempio, il Selene Residential Mortgage Opportunity Fund ha acquistato il mutuo ipotecario garantito della casa di Anna e Charlie Reynolds a St. George, Utah, ad un enorme sconto, come riportato da un articolo in prima pagina sul Wall Street Journal. I Reynolds erano alle prese con un pagamento mensile di $3,464 e il valore della loro casa era crollato.

Il Selene, gestito dalla leggenda di Wall Street Lewis Ranieri:

compra i prestiti per realizzare un profitto su di loro, non come un servizio pubblico, ma i funzionari dell'azienda dicono che spesso è più conveniente mantenere il mutuatario in casa che sfrattarlo. Se un prestito delinquente può essere trasformato in un prestito "performante", con il mutuatario che effettua pagamenti regolari, il valore del prestito si alza, e il Selene può girarsi intorno e sia rifinanziarlo sia venderlo per un profitto.

Il valore delle case a St. George era crollato in modo simile a quello di Las Vegas, sono solo due ore di auto tra le due città. Il Selene ha ridotto il capitale dovuto sul prestito da $421,731 a $243,182 ed ha abbassato il tasso di interesse, riducendo il pagamento mensile dei Reynolds a $1,573.

"Circa il 90% delle modifiche sui prestiti del Selene coinvolge la riduzione del capitale," ha scritto James R. Hagerty sul WSJ, "se paragonate alle modifiche al di sotto del 2% apportate nel primo trimestre dalle banche regolate a livello federale ".

E mentre molti mutuatari sconvolti non possono nemmeno trovare un essere umano con cui parlare del loro prestito, per non parlare di sedersi e rinegoziare i termini di cui beneficeranno entrambe le parti, il Selene cerca subito di contattare i mutuatari, "a volte inviando un pacchetto FedEx con una carta regalo che può essere attivata solo se il mutuatario chiama uno specialista del Selene sulla risoluzione dei debiti."

E' difficile immaginare Fannie e Freddie così proattive.

Ludwig von Mises spiegò che un intervento del governo porta ad una serie infinita di interventi per affrontare gli effetti dei primi interventi ed i successivi. In definitiva, si tratta di due scelte. "O capitalismo o socialismo: non esiste via di mezzo", scrisse Mises.

Allo stesso modo, non c'è via di mezzo per risolvere la crisi immobiliare. Affinché il capitalismo possa mettere all'opera la sua magia e liberare i proprietari di abitazioni sommerse, devono essere lasciati fallire i titolari dei mutui.


[*] traduzione di Francesco Simoncelli: http://francescosimoncelli.blogspot.it/


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Note

[1] Brent T. White, "Underwater and Not Walking Away: Shame, Fear and the Social Management of the Housing Crisis", Arizona Legal Studies Discussion Paper No. 09-35.

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