Il Fascino del Settore Immobiliare

Protagonista dello scoppio della relativa bolla del 2008, il settore immobiliare continua la sua discesa; ma non è solo, è anche accompagnato dal dollaro. Era "bello" quando la FED stampava allegramente e sosteneva il boom del settore immobiliare, sembrava davvero non finisse mai quella crescita iperbolica, eh? Invece un bel giorno ha schiacciato il freno ed i fessi con mutui esorbitanti sono stati fregati. Ora la FED è principalmente impegnata a sostenere il debito enorme degli USA gonfiando la bolla obbligazionaria, mentre il settore immobiliare, giustamente, è in perenne discesa. Vediamo come stanno le cose in questo settore a quasi 3 anni dallo scoppio della bolla, cosa che forse farà piacere a Miss Brown che ancora non "ha capito" il perchè di questa caduta.
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di Fred Buzzeo


In questi giorni ognuno si sta sedendo sul ciglio della sedia in attesa della ripresa del settore immobiliare. Infatti durante gli ultimi dieci anni, tutti sono diventati dei drogati da settore immobiliare. E' difficile per me camminare per strada senza incontrare qualcuno che mi dice che il mercato abbia "toccato il fondo" o che il mercato è in "rimbalzo".

Mi chiedono se conosco qualcuno che potrebbe essere interessato a certe proprietà. E' giusta la tempistica? Posso raggiungere un accordo? Queste sono le domande con cui sono costantemente bombardato dai "drogati" da settore immobiliare che incontro mentre faccio i miei giri in cerca del prossimo affare — e del mio prossimo stipendio.

La maggior parte delle persone sono attratte dal settore immobiliare perchè percepiscono che sia un gioco molto potente. Immaginano di costruire imperi nel modo in cui la maggior parte di noi faceva quando giocava al Monopoli. Alle persone piace il settore immobiliare perchè è un investimento sexy. E diversamente dai bond e dalle azioni, può effettivamente essere toccato ed ammirato. Ci si può anche vivere dentro. E' parte del Sogno Americano.

Come promotore (immobiliare), posso dire per esperienza personale che completare un progetto, non importa quanto piccolo, ti conferisce un gran senso di soddisfazione. Ho colleghi d'affari che hanno trasformato intere linee dell'orizzonte in città. Wow! Mi fa venir voglia di precipitarmi in questo settore al solo pensarci.

Queste caratteristiche, tuttavia, sono quelle che rendono il settore immobiliare così imprevedibile e, perciò, pericoloso. Fortune sono state create e perse — a volte all'intero del corso dello stesso ciclo economico. La verità è che la maggior parte del processo di sviluppo del settore immobiliare non è nemmeno sotto il vostro controllo. Si può essere ostacolati in tutti i propri sforzi da qualche pianificatore del governo che non ha mai rischiato un dollaro del suo stesso denaro e che non ha mai aggigunto una singola unità all'inventario del settore immobiliare. Un riferimento degno di nota è anche il turbinio di alti e bassi che la maggior parte degli sviluppatori deve sopportare a causa delle politiche monetarie inaffidabili della Federal Reserve.

Visto che il mercato immobiliare costituisce una larga porzione del PIL, il governo guarda da vicino l'attività del settore immobiliare. Sono studiati la lista degli immobili ed i tassi sui posti vacanti. Anche il numero delle licenze di costruzione archiviate è monitorato insieme ad una dozzina di altre statistiche che fanno riferimento all'attività immobiliare.

Non si può negare che il settore immobiliare è una componente importante dell'economia. Infatti l'economia mondiale è attualmente in tilt a causa degli investimenti improduttivi che hanno trovato la loro via nel processo di sviluppo del settore immobiliare.

Inoltre il governo è focalizzato sulla stabilizzazione del mercato. Ogni giorno che leggete il giornale troverete qualche nuovo intruglio del governo che mira ad invertire il crollo del settore immobiliare. Infatti si legge ogni sorta di idea che mira a stabilizzare il mercato immobiliare cosicché la crescita economica possa essere stimolata.

Nonostante tutto il "sostegno" che il governo ha dato al mercato immobiliare negli ultimi anni, ha fatto molto poco. Anche il S&P/Case-Shiller Index ha indicato che il mercato immobiliare si è indebolito ulteriormente. Secondo le recenti cifre rilasciate, sei città hanno toccato nuovi fondi. Questa non è una buona notizia per i maghi del governo che lavorano sulla ripresa del settore immobiliare.

Inoltre la vera domanda da porre è, si può stimolare l'attività economica facendo muovere di nuovo al rialzo il mercato immobiliare? Mi pare che questo è come mettere il carro davanti i buoi. Lasciatemi spiegare:

In modo da far muovere di nuovo il mercato immobiliare, ci devono essere compratori in grado e desiderosi di acquistare. Le persone di solito sono in grado e desiderose di comprare quando hanno lavoro. Senza l'espansione economica, non c'è alcuna creazione del lavoro. Senza lavoro, le persone non hanno fiducia o potere d'acquisto per effettuare un acquisto o un investimento nel settore immobiliare.

Ancora una volta possiamo rivolgerci alla legge di Say per un'aiuto qui. Un aumento nell'attività produttiva, e pertanto una crescita del lavoro, creerà la domanda per i prodotti in generale, inclusa la domanda per le case ed altri asset del settore immobiliare.

Con un tasso di disoccupazione al di sopra del 9%, per non parlare dell'attuale tasso di sottocupazione, l'economia degli Stati Uniti non è in posizione per creare una crescita significativa di posti di lavoro. Il piccolo imprenditore, il motore principale della crescita del lavoro, è ancora finanziariamente a corto di denaro ed incapace ad espandersi e creare valore. A meno che questa situazione non venga alterata, non ci sarà alcuna crescita significativa negli asset del settore immobiliare. Questa non è astrofisica.

Quindi secondo me la preoccupazione principale dovrebbe essere focalizzarsi sull'aumentare la capacità produttiva degli Stati Uniti. Essendo operativo in un libero mercato, potrei essere prevenuto. La mia prescrizione è perciò semplice — lasciare operare il libero mercato e raggiungeremo un nuovo equilibrio nel più breve tempo possibile. La Depressione del 1920-21 dimostra ciò in ultima istanza. E' durata un solo anno ed è stata etichettata come "la nostra ultima ripresa naturale alla piena occupazione". Questa breve durata e la minima quantità di interferenza del governo sono le ragioni per cui questa svolta economica venga convenientemente "dimenticata" dal mainstream.

Il mio prossimo suggerimento sconvolgerà molti non credenti: fermarsi nel provare a stabilizzare il mercato. Lasciare che il mercato si sgonfi. I prezzi del settore immobiliare sono ancora troppo alti in molte aree. Inoltre gli investitori esperti — almeno coloro che hanno ancora soldi a disposizione — non stanno comprando. Il rapporto rischio-ricavo non è ancora positivo, o almeno non è ancora accettabile.

I prezzi devono calare in un punto dove i pagamenti dei mutui non consumano l'intera busta paga. Dopo tutto ci sono ancora da comprare pane e latte, per non parlare dei pagamenti per l'istruzione del piccolo Johnny. E non concentriamoci solamente sul Housing Affordability Index (un indice di accessibilità all'abitazione, ndt), un dato che proprio prima del crollo ci diceva quanto poco costoso era possedere una proprietà.

La via appropriata per guardare a questa situazione è paragonare il costo dell'acquisto di una casa col costo dell'affitto di una unità simile. Se dopo aver calcolato le agevolazioni tributarie e qualsiasi possibile rivalutazione ha ancora più senso affittare che comprare, allora il prezzo è troppo alto. Quando commercializzo una unità, questa è la prima analisi che eseguo per determinarne il valore. Ovviamente la stima è più complicata per gli investimenti su proprietà più ampie dove dobbiamo impiegare l'analisi del flusso di cassa scontato ed altri modelli finanziari. Ma il punto cruciale dei problemi che stiamo affrontando oggi si trova nei mercati immobiliari primari e secondari.

Una deflazione nel mercato risanerebbe anche la fiducia degli acquirenti potenziali. Nessuno comprerà una casa che è sommersa e sull'orlo della chiusura. Ognuno vuole che ci sia un qualche valore nell'asset che compra. Non abbiamo ancora raggiunto questo punto.

Da un punto di vista personale — osservo gli asset immobiliari quasi ogni giorno — non riesco ancora a trovare un qualsiasi accordo che abbia senso. Le vendite allo scoperto sono la sola via possibile e molte di queste non sono ancora ragionevoli dato l'ammontare di lavoro necessario per portare l'unità ad uno stato commerciabile. In aggiunta, la maggior parte delle vendite allo scoperto finiscono col non chiudersi. Per proteggersi da ciò, le compagnie con cui ho a che fare richiedono una tariffa anticipata quando comprendono che stanno lavorando su una vendita allo scoperto.

E' solo quando i prezzi crollano al punto in cui l'affare ha senso che l'inventario degli immobili calerà a livelli normali — un segno che il "fondo" è stato raggiunto. Anche oggi l'inventario in molti mercati è troppo alto. Il 10 dicembre 2010 il livello dell'inventario nazionale era a 10,5 mesi. E' molto più alto in mercati specifici. Per esempio, ci vorrebbero approssimativamente 20 mesi per assorbire le diverse migliaia di unità prezzate al di sopra i 500 mila dollari che attualmente sono in vendita nella Contea di Miami-Dade. Un salutare inventario di case è all'incirca tra 4 e 6 mesi. Pertanto i prezzi sono ancora troppo alti.

Non mi danno affatto fastidio le risoluzioni per i compratori che hanno stabilito una sostanziale caparra e possiedono azioni nelle loro case ma semplicemente non possono pagare il mutuo a causa di una riduzione delle proprie entrate. Questo è un approccio di libero mercato che molti banchieri furbi stanno impiegando. Tuttavia quelle case che sono sommerse e non possono essere salvate dovrebbero andare dritte verso il pignoramento. Più velocemente accade, più velocemente il mercato raggiungerà il fondo e più velocemente il proprietario della casa sarà libero da questo pesante carico finanziario. Questa deflazione, una condizione che è semplicemente un riassestamento economico, è un requisito necessario per domare un mercato surriscaldato.

Lo stesso scenario è applicabile al mercato degli immobili commerciali. Dovunque si guarda si possono vedere spazi commerciali vacanti che sono stati occupati per anni dallo stesso inqiulino. Se i piccoli imprenditori sperimentano una perdita, alla fine chiuderanno e lasceranno vacanti gli spazi che una volta occupavano. A meno che le piccole imprese non inizino a crescere, gli spazi rimarranno vuoti. Inoltre non c'è alcun modo per aiutare il mercato degli immobili commerciali finchè non si genera un tasso salutare di formazione di piccole imprese.

Infine dovrei sottolineare che tutto il denaro del TARP dato alle banche non ha assolutamente fatto nulla per aiutare il consumatore ordinario. Tutto quello che ha fatto è stato aggiustare positivamente i bilanci delle istituzioni "troppo grandi per fallire". La maggior parte delle banche stanno sedute sul denaro contante e semplicemente non concedono prestiti finchè si trovano in una posizione estremamente favorevole. Ciò è ironico perchè sono stati proprio i loro prestiti senza ostacoli che hanno creato il casino in primo luogo.

Contrariamente al pensiero degli economisti di governo le banche non presteranno denaro, anche se appartiene di diritto al contribuente, semplicemente per incrementare il numero di prestiti non remunerativi nei loro bilanci. Perchè aggravare la situazione? A parte tutto, qualcuno veramente pensava che i salvataggi erano mirati a salvare il consumatore?


[*] traduzione di Francesco Simoncelli: http://francescosimoncelli.blogspot.it/